Ринок нерухомості в Словаччині: ціни на новобудови та збільшення ПДВ

З липня по вересень у Братиславі було продано загалом 380 квартир у новобудовах.

За статистикою, покупці потихеньку повертаються на ринок нерухомості. І це також відображається на продажах.

"Це більше ніж удвічі порівняно з третім кварталом 2023 року і водночас на 16,2 відсотка більше порівняно з попереднім кварталом," — порівнює Рудольф Бруханік, головний аналітик компанії Bencont Investments.

Велика невідомість полягає в тому, як збільшення податку на додану вартість (ПДВ), яке зросте з 20 до 23 відсотків, вплине на продажі наступного року. Найбільше номінально це зростання проявиться в цінах на нерухомість.

Ціни на новобудови

У Братиславі в третьому кварталі 2024 року виставлено на продаж 3392 квартири в новобудовах загалом у 93 проєктах. На ринку нерухомості столиці ціни коливалися в середньому на рівні 5035 євро за квадратний метр з ПДВ.

Однак аналітики відзначають, що більшість квартир, які пропонуються на ринку, ще будуються, частка готових квартир склала менш як 43 відсотка, пишеться у виданні Index.

Хоча ми спостерігаємо ознаки відновлення на ринку, це не вплинуло на ціни. "Ціни на новобудови в Братиславі залишаються на місці з середини 2022 року, тоді як середня ціна змінюється лише структурно в результаті збільшення нової пропозиції у вищому сегменті та поступового продажу більш доступних квартир," — пояснює Рудольф Бруханік.

Однак він зазначає, що з нового року ціни на новобудови у столиці зміняться, в основному через нове податкове законодавство та підвищення ставки ПДВ на три відсотки.

На сьогодні середня абсолютна ціна новобудов становить 345 312 євро, тому в наступному році на покупку такої квартири клієнту знадобиться на 8633 євро більше. За словами аналітика, внаслідок підвищення ПДВ можна очікувати зростання цін на новобудови в середньому на 2,5 відсотка.

Аналітик очікує, що в найближчі місяці ми станемо свідками зростання купівлі квартир, коли покупці намагатимуться скористатися більш вигідним ПДВ.

"Ціни на новобудови поки що залишаться незмінними, а продавці оцінять вплив підвищеної податкової ставки, а також ефект можливого зниження процентної ставки," — підсумовує Бруханік з Bencont Investments.

Більший вибір нерухомості в старих об’єктах

За словами засновників порталу нерухомості UrčiCenu.sk Юрая Веселицького і Віктора Перхача, зміни особливо помітні в старих об’єктах, де покупці часто можуть домовитися про більш вигідні умови, наприклад, нижчу ціну.

"Пропозиція також розширилася, і покупці зазвичай мають у своєму розпорядженні набагато більший вибір нерухомості, ніж у попередні роки," - констатують вони.

За їх словами, ціни на старі квартири впали на 6,5% в порівнянні з аналогічним періодом минулого року, при цьому покупці часто домовлялися про знижки близько 15-20% від початкової ціни пропозиції.

З новобудовами ситуація інша. "Забудовники хоч і уникають зниження цін, але мотивують зацікавлених різними бонусами, наприклад, безплатними паркувальними місцями, кухонним гарнітуром у вартості чи іншими перевагами, щоб залучити покупців без зниження цін," – додають вони.

За словами засновників порталу нерухомості, продавці все ще очікують, що зможуть продати нерухомість за тією ж ціною, що й у період, коли процентні ставки були нижче 1%.

"Однак через ситуацію, що склалася, покупці не мають можливості фінансувати таку нерухомість, а тому продавцям залишається задовольнити свої претензії та, якщо вони хочуть продати свою нерухомість, піти на поступки покупцям у ціні," - зазначають Веселицький і Перхач.

Розвиток ринку відрізняється в окремих регіонах

"У Братиславі, як найбільшому та економічно найсильнішому місті, ми помітили невелику стабілізацію цін, особливо на новобудови, які все ще приблизно на 30% дорожчі за старі квартири," – зазначили вони.

За їхніми словами, найдинамічніше ціни зросли в Жилінському, Нітранському та Тренчинському регіонах – до 6%. "Регіон Кошице також зазнав значного зростання, де ціни зросли більш ніж на 7%, що робить його одним із регіонів, що швидко розвиваються," – додають експерти з нерухомості.

За їхніми словами, у Трнавському регіоні також зросли ціни, хоча й менш суттєво порівняно з вищезазначеними регіонами. "Винятком став Банскобистрицький регіон, де ціни на старішу нерухомість впали на 1,3%. У Пряшівському районі спостерігалося невелике зниження цін на новобудови менш ніж на один відсоток," – додали вони.